没想到不到一年时间，按揭贷款的历史性机会就来了。
房贷置换可以说是目前为止最佳的模式。
"置换"其实是给了在过去的大牛市中追高利息、选错利息模式的人一次"纠错"的机会。
面对历史的机会，有多少人都以为是普通的一天。
仅仅在几个月前，多少人为了提前还贷把稳定的按揭贷款转成了高风险的抵押经营贷，没想到不到一年时间，按揭贷款的历史性机会就来了。
面对这个机会，你看懂了吗？知道有哪些机会是你可以抓住的吗？
01
7月14日上午，突然有消息称，相关高层在分析经济形势时，对与房地产相关的贷款政策方面，可能有利好市场的建议。央行货币政策司司长表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。
看起来稀疏平常的几句话，其实大有深意，不仅仅代表了 " 房住不炒 " 前提下政策的变化，也代表了高层面对市场的态度的积极回应。
这段话的主题只有一个：高利率按揭贷购房者可以去银行置换成低利率按揭贷。
这其实就是存量房贷降息。
历史上，降存量房贷降息的政策只出现过一次，2008年存量房贷从基准利率的85折降到了7折，其后配合四万亿，全国楼市都走出了波澜壮阔的上涨。
当下这个政策不啻于一个惊雷打在市场，因为这是目前对存量贷款的最佳解决方案。
为什么这么说，我们分为三个部分抽丝剥茧来做深度解析。
02
解读
由于发言者是央行货币政策司司长，可以决定我们国家货币政策走向，该政策未来落地可能性很大。
那为什么会有这种政策变化呢？
我们先看看国新网原文：
中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。
但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
下面我们来逐句解读，看看这段话到底说明了哪些问题。
1.今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。
个人住房贷款的发放依旧在在增长，说明居民的购房需求还是存在的，而且住房贷款对于房地产市场依旧非常重要。
2.但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
结合其他资料可以得知，半年新增的中长期贷款（可以理解为房贷）为1.46万亿，比起来发放的3.5万亿少了接近2万元。
为什么会少呢？因为还有另外一些人提前归还了房贷，这就导致"个人住房贷款余额总体还略微减少一点"，但是司长说的很含蓄。其实不是略微减少，而是非常夸张，上半年提前还贷的总量比上半年中长期贷款还要大。
这2万亿的还款人，可以推测就是高利率时的购房者。
此外，由于理财利率普遍降低，各种投资暴雷，使得房贷利率就显得很高了，导致很多人把各种投资都抛掉来归还房贷。
3.这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。
这种现象导致了新增的住房贷款需求大大缩减，表现在市场上就是住房需求增量不大，只是居民在修正家庭的资产负债表，并没有把居民存款变成真正的购房需求。
4.尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
尽管LPR下调了，但是由于过去的加成点数太高，例如曾经出现过的北京二套住房商业贷款利率最低LPR+105个基点，深圳二套住房商业贷款利率最低LPR+95个基点，甚至在2019年时南宁光大银行出现了LPR+201个基点，使得利率达到了惊人咂舌的6.86%。
这么高的加成，使得存量贷款持有人发现无论怎么降低LPR，自己的贷款都是市场上最贵的，自己成了"冤大头"，于是果断提前还款。
5.提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。
对于银行而言存款是负债，贷款才是资产，对应的贷款利息才是收入。人们都提前还款了，银行资产就会减少；贷款利息降低，银行收入就会降低，这可不是客观上收益有影响。
6.按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
"市场化"指的是会根据市场定价来确定新贷款利率，而且这次不是一刀切的降低LPR，因为已经降了很多了，没啥作用。这次是采取置换模式，置换模式要优于降息（为什么下文专门解读）。
"法治化"说明表面上是市场化的沟通，实际上是对商业银行以法治化为名义提出的要求、下达的通知。
解读完了，我们进一步思考。
03
思考
可以说是市场走到了这一步，这政策就是水到渠成、风来帆速。
我们从两方面分析：
一方面站在市场角度可以说简单的降息作用已经不大。
两年来，银行为了推动储蓄转化为消费，不断降低存款利率，结果却是越降存款总量越高，
7月11日，央行官网发布2023年上半年金融统计数据报告。截至6月末，人民币存款余额278.62万亿元，同比增长11%。
上半年人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。其中，住户存款增加占59.25%，为11.91万亿元。人民币存款已经达到了273.9万亿元，其中居民存款超过了133万亿，要知道去年我国GDP总量才121万亿。
这133万亿居民存款按照年息2%来支付，一年的利率也要266亿。对于银行而言，存款是负债，存款越多，负债越高，支付的利息也会越高。
另一方面站在经济的角度。货币派发失去效用，放水空转现象会形成固化路径，久而久之会流动性枯竭，这个从上半年的 M1-M2 剪刀差走扩至 8.2%，可以看出来。
M2 与 M1 剪刀差不断拉大，就说明大家都不敢去消费，钱都流不到市场。资金路径从以前的 " 赚钱 - 消费 " 路径改为 " 赚钱 - 还款 " 路径，钱不再流入到消费市场和投资市场，对于整个经济都是巨大打击。
那是什么造成"赚钱-还款"路径呢？
主要还是以下几个方面：
一是新增房贷利率下跌幅度较大，而存量房贷利率优惠力度不足，早期购房者普遍认为自己做了韭菜、高位站岗被坑。
二是各类投资收益率普遍下降。以前不还款是因为投资收益还可以对冲月供，现在月供不变，投资收益大幅度缩水，甚至本金都亏损了，那还不如提前还贷。
三是与目前大环境相关，大多数人对收入以及收入预期持悲观心态，未来还能不能继续负担高额月供心里没底，不如先还掉贷款、无债一身轻。
四是最重要的一点，房价不再上涨，甚至下跌。房价上涨之时，债务就是优质的，可以放大收益；房价下跌之时，债务就变成了恶性的，大大增加亏损。
这四个原因导致大量的提前还贷。
央行也是因为看到了"赚钱-还款"路径的危险，所以从存量房贷入手，试图将资金推回到"赚钱-消费"路径。
房贷置换可以说是目前为止最佳的模式。
对银行而言，确保了贷款业务量留在本行，不像之前的贷款"置换"，都是在A行还了房贷，再去B行做抵押贷款，导致业务大量流失，银行间形成竞争。
对客户而言，规避了高成本费用和违约金。存量房贷中，很多合同都有提前还款的罚金，如果是用抵押贷款置换房贷，还要产生大量的居间和过桥费用。现在改为本行房贷的置换，相信这些费用将会大大缩减。
思考之后，我们再来做个深度剖析。
04
剖析
此次政策之所以可以称之为惊雷，是因为关注到了不同的人群需求和历史上两次事件。
1、贷款置换本质是按揭贷款降息，但是并不是通常大家理解的直接降低LPR，而是通过置换的模式，这有什么不同？
第一个不同是主要针对存量贷款，而不像降息针对所有房贷，在目前购房意愿较弱、提前还款成风的局面下，怎么盘活存量贷款更重要。
第二个不同是这次的主动性不在银行，而在购房者。降LPR是对所有人一刀切，贷款者无法自主抉择；置换贷款之所以叫"置换"，那就是贷款者自己决定是不是有必要去做。
2、是照顾历史现实，给了历史上选错的人一次修正的机会。
大家还记得2020年有一次"选择"，贷款人可以选择"固定利息"，也可以选择"LPR"浮动利率。对于当时选了固定利息的人而言，降低LPR的好处他们是无法享受的，这次选择置换就可以弥补当初选择的错误。
还有就是给历史"不幸"遇到高利率的人一次机会。
在 2021 年前后，有一批人的放到利率中 LPR+X 的加成比例 X 很高，这批人即使降 LPR 依旧是是市场上贷款最贵的，" 人比人气死人 "，即便一刀切降低 LPR，这批人心里面依旧不舒服，直接置换是他们最需要的。
"置换"其实是给了在过去的大牛市中追高利息、选错利息模式的人一次"纠错"的机会。
高层用心不可不谓良苦！
3.改变过去"劣币驱逐良币"的贷款乱象。
过去只有通过贷款品种的改变来降低按揭利率，从没有以按揭贷款直接置换按揭贷款的先例。
还记得2022年下半年那批用"抵押贷"置换房贷的人么？
为了追求低利息，他们用高风险的抵押贷置换了低风险的按揭贷，这批人不但将自己置于危墙之下，还将为自己的错误再次付出代价——大概率无法置换低息按揭贷。
为什么抵押贷是危墙？因为两点，一是重新评估时贷款不足，二是重新贷款时的不确定性。
大部分购房者在做抵押贷时为了降低月供，都是选择先息后本模式，这种模式期限往往很短，3年和5年期为主，也就意味着3年或5年后就要再次评估房产价值。
在房价普遍下跌的情况下，新贷款额度难以覆盖旧贷款的风险大大增加。目前深圳、广州已有很多住宅贷款评估价大幅度下调。
此外还要注意国家金融政策的周期。万一在重新贷款时遇到金融紧缩政策，银行放款谨慎、监管严厉，很多抵押贷本身就存在各种不合规，到时候很可能无法足额贷款甚至无法贷款。
这样子看来，按揭贷款的置换完全可以用"惊雷"来看待，其对市场的提振也不会仅仅停留在信心层面。
做完了三步骤的深度解析，作为普通购房者我们具体应该怎么做呢？
05
应对
个人面对这个政策，所要做的无非几点：
1.所有准备提前还款的人可以先等等。
提前还款者只是看到了每个月月供的压力，只是看到了多付的一点点利息，却没有看到流动性枯竭的危机。
在目前大势疲弱的格局下，把手中的资金还给银行，家庭的可用备用金就会大大减少，应对危机的能力就会大大缩减，月供的压力和家庭资金枯竭的危险比就是小巫见大巫。
把钱留在手里，是经济低迷时最好的应对危机之道呀！
2.暂时放弃一切用抵押贷置换按揭贷的想法，道理上文已经说得很明白了，除非你用的是 10 年或 20 年等额本息的抵押贷，但是这种模式下月供压力并没有减少，所谓的节省利息在长周期看也是伪命题。
3.如果实施细则远不及预期，尽快做好资金规划。
凡是现在心浮气躁的，基本都是月供压力大，或者心理比较悲观的人。无论商业银行是否出台置换方案，无论方案是否满意，都要做好自身的资金规划，否则很可能在市场最低点割肉离场，从长在地里绿油油的韭菜，变成被收割在餐桌上的韭黄。
4.乐观一点，降低房贷利率只是第一步，下半年的利好试探性的不断出台，在向好的趋势面前，黎明前的黑暗就变得非常考验个人的眼光与定性。
大多数人面对趋势的转折点，还以为只是生命中普通的一天！
